Quando si decide di partecipare a un'asta di una vendita giudiziaria per acquistare un immobile, che sia il frutto di un pignoramento o di un sequestro, è fondamentale considerare non solo le fasi preliminari ma anche quelle successive all'aggiudicazione del bene. Infatti, sebbene l'asta rappresenti il primo passo verso l'acquisto, l'aggiudicazione provvisoria e il trasferimento definitivo del bene implicano una serie di costi e adempimenti che non possono essere ignorati.
In questo articolo, esploreremo i principali costi e le procedure che seguono l’aggiudicazione di un immobile all’asta.
Come Partecipare a un’asta a incanto?
Le aste giudiziarie, o aste a incanto, sono un processo pubblico in cui vengono venduti beni immobiliari o mobili, originariamente sequestrati o pignorati, per recuperare crediti insoluti. Partecipare a un'asta comporta un certo grado di complessità, ma seguendo una corretta procedura, si possono ottenere ottimi affari.
Per partecipare, è necessario:
Consultare gli avvisi: Gli avvisi delle aste sono pubblicati sui portali ufficiali, come il sito del Tribunale di riferimento, e sui portali specializzati.
Presentare un’offerta: L’offerta deve essere presentata nel formato richiesto, accompagnata dalla caparra che solitamente è il 10% del prezzo base di vendita.
Iscrizione all'asta: Gli offerenti devono registrarsi e presentarsi al giorno dell’asta con tutta la documentazione necessaria, come la carta di identità e il codice fiscale.
Differenza tra Aggiudicazione Provvisoria e Definitiva
Un concetto fondamentale per chi partecipa a un'asta è la distinzione tra aggiudicazione provvisoria e aggiudicazione definitiva. L'aggiudicazione provvisoria avviene subito dopo l'asta, quando l'immobile viene "aggiudicato" al miglior offerente, ma senza trasferimento immediato della proprietà.
L'aggiudicazione definitiva, invece, avviene solo dopo che tutte le formalità legali sono state rispettate e che il pagamento dell’intero importo è stato completato. In altre parole, anche se il bene è stato assegnato, il trasferimento della proprietà avverrà solo successivamente, tramite il decreto di trasferimento.
Quali sono le spese Post-Aggiudicazione?
Una volta aggiudicato l’immobile, il nuovo proprietario dovrà sostenere diverse spese. Ecco un elenco delle principali spese da mettere in conto:
- Spese per la Cancellazione di Ipoteca e Pignoramento
Quando si acquista un immobile all'asta, se sull’immobile gravano delle ipoteche o pignoramenti, l’aggiudicatario dovrà occuparsi della loro cancellazione. Le spese per la cancellazione sono differenti in base al tipo di ipoteca:
Pignoramento: La spesa per la cancellazione del pignoramento è pari a 262 €.
Ipoteca volontaria: In caso di ipoteca volontaria, la somma da pagare è di 35 €. A questa cifra si aggiungono 59 € di tassa di bollo e 35 € di tassa ipotecaria.
Ipoteca giudiziale: Se l’immobile è gravato da un’ipoteca giudiziale, la spesa per la cancellazione ammonta allo 0,50% dell’importo dell’iscrizione ipotecaria originaria.
Spese per il Decreto di Trasferimento
Una delle spese fondamentali post-aggiudicazione è quella relativa al decreto di trasferimento, un atto che sancisce il passaggio definitivo di proprietà dell’immobile. Questo decreto, emesso dal giudice, ha valore legale ed è essenziale per la registrazione del bene a nome del nuovo proprietario.
Le spese relative al decreto di trasferimento comprendono:
Marca da bollo: Una marca da bollo del valore di 14,62 € è necessaria per il decreto di trasferimento.
Registrazione del Decreto: La tassa di registrazione varia in base alla destinazione dell’immobile. Se l’immobile è acquistato come prima casa, la tassa di registrazione è pari al 3% del prezzo di aggiudicazione. Se non è la prima casa, la tassa sale al 10%.
Trascrizione del Decreto: L'importo per la trascrizione del decreto di trasferimento è di 149 €.- Iva e Altri Adempimenti Fiscali
Nel caso di acquisto di un immobile all'asta, la questione IVA è un aspetto importante. L'aliquota IVA applicabile varia in base alla tipologia di immobile:
Se l’immobile è prima casa, l'aliquota IVA è ridotta al 4%.
Per gli altri immobili, l'aliquota IVA è quella standard del 22%.
Le Spese Condominiali Post-Aggiudicazione
Una delle sorprese che spesso colpiscono gli aggiudicatari di aste è il pagamento delle spese condominiali. Infatti, le spese condominiali relative all'anno in corso e all’anno precedente sono a carico del nuovo proprietario.
Sebbene la normativa stabilisca che queste spese siano obbligatorie, l'aggiudicatario ha la possibilità di chiedere il rimborso delle somme versate al vecchio proprietario, se questi non ha già saldato i propri debiti condominiali.
- Costi per il Notaio
Un altro aspetto da considerare è che, a seguito della chiusura dell’asta e del trasferimento definitivo della proprietà, potrebbe essere necessario rivolgersi a un notaio per l’autenticazione del rogito, se non previsto direttamente nel decreto di trasferimento. I costi del notaio variano in base al valore dell’immobile e alla complessità della transazione.
- Costi per il Recupero delle Spese Legali
Se durante il processo di aggiudicazione sorgono controversie legali o se è necessario l’intervento di un legale per questioni legate alla proprietà dell’immobile, è possibile che l'aggiudicatario debba farsi carico delle spese legali. Tuttavia, queste spese non sono sempre previste e dipendono dalle circostanze specifiche del caso.
Le scadenze da tenere in considerazione
Dopo l’aggiudicazione di un immobile all'asta, è fondamentale rispettare le scadenze stabilite dalla legge. Ecco le principali tempistiche a cui fare attenzione:
Pagamenti della Caparra: L’aggiudicatario dovrà versare la differenza tra il prezzo di aggiudicazione e la caparra versata, normalmente entro 60 giorni dalla data di aggiudicazione.
Pagamento dell’importo totale: Dopo il pagamento, è possibile richiedere il decreto di trasferimento. Questo atto, come detto, può richiedere fino a 2 mesi per essere completato.
Durante i 10 giorni successivi all’aggiudicazione, gli altri partecipanti all’asta hanno la possibilità di aumentare la loro offerta di un quinto rispetto al prezzo di aggiudicazione. Se ciò accade, viene indetta una nuova asta, con la possibilità di rivedere il prezzo di vendita.
Conviene allora comprare casa all'asta?
Partecipare a un’asta giudiziaria per acquistare un immobile può essere un'opportunità vantaggiosa, ma è fondamentale tenere in considerazione tutte le spese che seguiranno l’aggiudicazione del bene. Dalla cancellazione di ipoteche e pignoramenti, alla registrazione del decreto di trasferimento, alle spese condominiali, ogni fase ha i suoi costi specifici che l’aggiudicatario dovrà sostenere.
Per evitare sorprese e prepararsi adeguatamente, è consigliabile raccogliere tutte le informazioni relative alle spese prima di partecipare a un’asta e pianificare accuratamente il proprio budget. Con le giuste preparazioni, l’acquisto all’asta può comunque risultare un investimento molto vantaggioso.
