Bene comune non censibile: Guida completa alla proprietà e alla disciplina catastale
All'interno di un condominio, le controversie relative alla proprietà delle parti comuni sono frequenti. Una delle categorie di beni che genera più incertezze riguarda i cosiddetti beni comuni non censibili. Ma cosa sono esattamente e come vengono trattati dal punto di vista catastale? In questo articolo approfondiremo cosa sono i beni comuni non censibili, come vengono censiti e quale valore probatorio hanno le risultanze catastali.
Cos'è il censimento degli immobili urbani?
Prima di entrare nel merito dei beni comuni non censibili, è utile chiarire cosa si intenda per censimento degli immobili urbani. Il censimento è il processo attraverso cui ogni unità immobiliare di un edificio viene registrata in un apposito registro catastale, il Catasto Fabbricati. Questo processo serve a raccogliere informazioni dettagliate su ogni bene, che vengono poi utilizzate per il calcolo delle imposte fondiarie.
Ogni edificio urbano può essere composto da più unità immobiliari: abitazioni, negozi, magazzini, autorimesse e così via. Inoltre, un unico complesso edilizio, come un condominio, può essere suddiviso in diverse unità immobiliari, mentre più edifici possono formare un'unica unità immobiliare, come nel caso di complessi scolastici o alberghieri.
Gli elementi del censimento
Ogni unità immobiliare è censita tramite una serie di informazioni precise, tra cui:
Comune
Sezione (eventuale)
Foglio, Particella e Subalterno
Consistenza e categoria dell'immobile
Classe di redditività
Rendita catastale
Titoli di proprietà o possesso
Inoltre, le planimetrie degli edifici sono anch'esse depositate presso il catasto, per fornire una rappresentazione visiva delle unità immobiliari.
Cos'è il bene comune non censibile?
Un bene comune non censibile è una parte dell’edificio che non è considerata un'unità immobiliare dal punto di vista catastale. Tali beni non producono reddito autonomo e, pertanto, non vengono iscritti come unità immobiliari nel catasto, sebbene possano essere rappresentati nelle planimetrie dell'edificio.
In generale, un bene viene censito come unità immobiliare quando ha la capacità di produrre reddito, che viene calcolato sulla base della rendita catastale. Se un bene non genera reddito, ma fa parte di una parte comune di un edificio, viene considerato un bene comune non censibile. Esempi tipici di questi beni includono:
Scale
Androni
Locali caldaia
Corridoi comuni
Ascensori
Questi beni sono condivisi da tutti o da alcuni condomini e non possono essere considerati unità immobiliari autonome.
La Circolare n. 2/84
La disciplina dei beni comuni non censibili è stata stabilita dalla Circolare n. 2/84, che specifica che tali beni, pur non avendo una registrazione formale come unità immobiliari, devono essere rappresentati nell’elaborato planimetrico dell’edificio. Le informazioni relative ai beni comuni non censibili vengono fornite nel piano catastale, ma non comportano l'attribuzione di una rendita catastale.
In altre parole, il catasto non attribuisce un valore economico a questi beni, poiché non sono destinati a generare reddito. Tuttavia, è essenziale che siano identificabili in modo preciso all'interno della planimetria catastale.
Come vengono attribuiti i subalterni ai beni comuni non censibili?
Nel catasto, ogni unità immobiliare è identificata da un subalterno, un codice numerico che la distingue dalle altre unità. Nel caso dei beni comuni non censibili, l'attribuzione di un subalterno non è obbligatoria, ma è spesso utile per una corretta identificazione.
Quando si accatasta un bene comune non censibile, il subalterno può essere attribuito in modo discrezionale. È prassi, tuttavia, raggruppare tutti i beni comuni non censibili (ad esempio, le scale, gli ascensori e gli androni) sotto lo stesso subalterno, anche se si trovano su piani diversi e non sono fisicamente contigui.
Ad esempio, se un condominio ha più piani, le scale che collegano i vari piani possono essere identificate con lo stesso subalterno delle altre porzioni comuni, per facilitarne la gestione catastale e la loro individuazione.
Il valore probatorio delle risultanze catastali
Un aspetto fondamentale da comprendere è che le risultanze catastali non hanno valore probatorio definitivo in merito alla proprietà di un bene. In altre parole, sebbene il catasto contenga informazioni utili per identificare un bene, non è sufficiente a determinare in modo univoco la proprietà effettiva.
Ad esempio, se un bene comune non censibile, come una scala, è registrato come parte comune di un condominio, ma uno dei condomini decide di acquistare il diritto esclusivo su quella scala, la risultanza catastale non ha un valore vincolante. Sarà necessario un correttivo delle informazioni catastali per riflettere questa nuova situazione di proprietà esclusiva.
Catasto e controversie sulla proprietà
Le controversie relative alla proprietà dei beni comuni non censibili possono emergere soprattutto quando, per esempio, un condominio decide di modificare la destinazione d’uso di un bene comune o quando uno dei condomini rivendica la proprietà esclusiva di un bene. In questi casi, il catasto può fornire solo un riferimento iniziale, ma non risolve definitivamente la questione della proprietà.
Per risolvere tali controversie, sarà necessario ricorrere ad altri strumenti legali, come la modifica delle visure catastali e, in alcuni casi, l'intervento di un giudice.
Cosa accade quando un bene comune non censibile viene modificato?
In un condominio, può succedere che una parte comune non censibile venga modificata o trasformata, ad esempio, per l’installazione di un ascensore o la realizzazione di una rampa. In questi casi, è importante aggiornare correttamente le informazioni catastali, poiché ogni modifica strutturale potrebbe influire sulla gestione fiscale dell'immobile.
Anche se i beni comuni non censibili non hanno una rendita catastale, un cambiamento nell'uso o nella destinazione di una parte comune potrebbe comportare l'accatastamento di una nuova unità immobiliare o l'aggiornamento delle planimetrie catastali.
Conclusioni
I beni comuni non censibili sono una categoria di beni che, pur essendo parte integrante degli edifici condominiali, non sono considerati unità immobiliari ai fini catastali. Sebbene non generino reddito e non siano soggetti ad accatastamento per la rendita catastale, la loro corretta identificazione nelle planimetrie catastali è fondamentale per la gestione del condominio e per la risoluzione di eventuali controversie relative alla proprietà.
Le risultanze catastali, pur essendo utili per l'identificazione e la gestione degli immobili, non hanno valore probatorio definitivo in merito alla proprietà. Le modifiche ai beni comuni non censibili richiedono aggiornamenti catastali per garantire che tutte le informazioni siano corrette e rispecchino la situazione effettiva dell'edificio. Pertanto, è fondamentale che i condòmini e i professionisti incaricati seguano con attenzione le normative catastali e la disciplina dei beni comuni non censibili per evitare problematiche legali o fiscali.
