Accade spesso, nella prassi, di acquistare un bene immobile (da adibire ad abitazione principale) da un’impresa che poi viene dichiarata “fallita”. In questo casi, aleggia sull’acquisto dell’immobile lo “spettro” dell’azione revocatoria, con tutte le conseguenze (negative) del caso.
Con l'azione revocatoria fallimentare, infatti, chi ha acquistato un immobile con denaro potrebbe vedere annullati gli effetti dell’acquisto. Il tutto a vantaggio dei creditori dell’imprenditore dichiarato fallito. Per comprendere meglio la portata e le ricadute pratiche di tale azione, non possiamo non ricordare il contenuto dell'articolo 67 della Legge Fallimentare.
L’azione revocatoria ex art. 67 L.F.
L’articolo 67 della Legge Fallimentare individua gli atti a titolo oneroso che possono essere “colpiti” dall’azione revocatoria. In particolare, la citata norma stabilisce che: “Sono revocati, salvo che l'altra parte provi che non conosceva lo stato d'insolvenza del debitore: 1) gli atti a titolo oneroso compiuti nell'anno anteriore alla dichiarazione di fallimento, in cui le prestazioni eseguite o le obbligazioni assunte dal fallito sorpassano di oltre un quarto ciò che a lui è stato dato o promesso”. La ratio della norma è chiara: la sussistenza della citata sproporzione tra le prestazioni ha conseguenze negative sul patrimonio fallimentare e si riflette – in maniera inevitabile – sugli interessi dei creditori che aspettano di essere pagati. In tutti questi casi, dunque, la vendita del bene immobile può essere revocata.
Come si potrà facilmente intuire, l’acquirente potrà difendersi soltanto dimostrando di essere in buona fede e, dunque, di non essere stato a conoscenza – al momento della vendita – dello stato di insolvenza dell’imprenditore.
L’azione revocatoria l’acquisto dell’abitazione principale
Questa è, in linea generale, la disciplina prevista dalla Legge Fallimentare per l’azione revocatoria. Ma questo trattamento viene riservato anche a chi acquista un immobile da adibire a prima casa?
La buona notizia è che la Legge ha introdotto un “correttivo” alla regola generale che abbiamo riportato nel paragrafo precedente. E’ proprio la Legge Fallimentare, all’articolo 67, a stabilire che “Non sono soggetti all'azione revocatoria: c) le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell'articolo 2645 bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, ovvero immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell'attività d'impresa dell'acquirente, purché alla data di dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio”.
La Legge Fallimentare, dunque, ”salva” dall’azione revocatoria sia gli atti di vendita che i preliminari. In quest’ultimo caso, gli atti devono essere stati trascritti nei registri immobiliari, ai sensi dell’articolo 2645 bis del codice civile. Il citato articolo prevede che possano essere trascritti i contratti preliminari di beni immobili che siano stati redatti per scrittura privata privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente oppure per atto pubblico.
Inoltre, come si evince dalla lettura dell’articolo 67 della Legge Fallimentare, sono esclusi dall’azione revocatoria soltanto le vendite e i preliminari di vendita aventi ad oggetto un bene immobile ad uso abitativo e soltanto se il prezzo di vendita è stato giusto. Inoltre, ricordiamo che l’immobile deve essere adibito a prima casa dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado: non basta, dunque, che sia destinato ad uso abitativo. E’ essenziale la sussistenza delle condizioni previste dall’articolo 67 della Legge Fallimentare altrimenti la vendita o il contratto preliminare ben potranno essere colpiti dall’azione revocatoria.
L’azione revocatoria e gli immobili da costruire
Il Legislatore ha previsto l’esclusione dell’azione revocatoria non solo per le vendite e per i contratti preliminari aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e destinati a costituire l'abitazione ma anche gli immobili da costruire.
All’uopo, l'art. 10, D.Lgs. n. 122/2005 stabilisce che: “Gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, nei quali l'acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o del proprio coniuge o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare, non sono soggetti all'azione revocatoria prevista dall'articolo 67 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni”.
