Accade spesso, specialmente in tempi di crisi economica, che non si riescano ad onorare i debiti contratti: ciò ha pesanti conseguenze sulla vita del debitore che, in maniera inevitabile, si vede limitare considerevolmente la disponibilità dei propri beni. E l’epilogo naturale della situazione appena descritta ha un nome: si chiama “ipoteca” ed è una delle limitazioni più pesanti che il debitore possa subire in seguito al mancato pagamento dei debiti contratti.
Che cos’è l’ipoteca?
Giuridicamente, l’ipoteca può essere definita come un “diritto reale di garanzia” azionato dal creditore per la tutela dei propri interessi. Il nostro ordinamento prevede tre diverse tipologie di ipoteca:
- ipoteca legale: essa è posta a garanzia del pagamento di quanto dovuto al venditore dall’acquirente ed opera nell’ambito dei contratti di compravendita di un bene immobile. E’ bene precisare che le parti di un contratto di compravendita possono – mediante accordo scritto – rinunciare alla costituzione dell’ipoteca ad esempio perché ritengono che non sia necessaria la citata garanzia. L’atto di rinuncia all’ipoteca legale deve essere inserita – a cura del notaio – nell’atto di compravendita del bene immobile;
- ipoteca volontaria: è la garanzia che, tipicamente, viene concessa dal debitore a tutela del debito. L’ipoteca volontaria può altresì essere concessa anche da una terzo, sempre a garanzia del debito. La fattispecie più comune di ipoteca volontaria è quella dei mutui ipotecari;
- ipoteca giudiziale: essa sorge nel momento in cui viene emanata una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro, oppure di condanna al risarcimento di un danno o all’adempimento d un’obbligazione. I decreti ingiuntivi dichiarati esecutivi, le sentenze civili nonché le sentenze penali che comprendono anche la condanna al pagamento di sanzioni amministrativa o civili sono i tipici provvedimenti che costituiscono l’ipoteca giudiziale.
Come si costituisce l’ipoteca?
L’ipoteca può essere costituita mediante atto pubblico oppure mediante scrittura privata. Entrambi gli atti, per essere validi e suscettibili di costituire ipoteca, devono essere iscritti nei pubblici registri immobiliari. L’iscrizione dell’ipoteca, in particolare, deve essere effettuata presentando la nota di iscrizione agli uffici competenti. La suddetta nota dovrà contenere una serie di indicazioni e di elementi fondamentali come: la descrizione dei beni, la somma per la quale si è costituita ipoteca, i dati identificativi (insieme ai codici fiscali) del debitore, del creditore, del debitore o dell’eventuale terzo datore d’ipoteca. Infine dovrà essere indicato anche il tasso di interesse dei pagamenti.
E’ bene precisare, poi, che l’iscrizione dell’ipoteca volontaria è a cura del creditore mentre l’iscrizione dell’ipoteca legale viene effettuata d’ufficio dal conservatore dei registri. Diverso è il discorso per l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale: in questa fattispecie, infatti, dovrà essere il creditore a presentare la nota di iscrizione e la sentenza di condanna.
I gradi dell’ipoteca
Chi si accinge ad iscrivere ipoteca su un bene immobile, non può trascurare una circostanza fondamentale: sullo stesso immobile, infatti, è possibile procedere all’iscrizione di più ipoteche, anche nello steso giorno. Ed è per questo motivo che la Legge parla di “gradi di ipoteche”: nel caso di iscrizione di più ipoteche (nello stesso giorno) sul medesimo bene immobile, si verranno a costituire molteplici ipoteche di grado diverso, a seconda dell’ordine con cui sono state effettuate le iscrizioni multiple. Va da sé che il creditore di primo grado (ovvero colui che ha iscritto ipoteca per primo) avrà diritto ad essere preferito rispetto ai creditori titolari di un grado di ipoteca successivo.
E’ possibile anche che ogni creditore di grado diverso dal primo possa sostituirsi ai creditori con grado di ipoteca precedente. Il meccanismo è molto semplice: il creditore dovrà pagare l’importo del credito. I gradi di ipoteca, infine, possono essere scambiati essendo possibili le surrogazioni e le postergazioni. Ogni modifica di questo tipo, ovviamente, dovrà essere annotata a margine dell'iscrizione.
La durata ed il rinnovo dell’ipoteca
L’ipoteca dura venti anni: per questo motivo, è necessario rinnovare l’iscrizione della stessa ipoteca prima che scadano i venti anni. Solo attraverso la rinnovazione sarà infatti possibile mantenete gli effetti ed il grado dell’ipoteca iscritta per altri vent’anni. Decorso questo termine senza che il creditore abbia provveduto a rinnovare la garanzia, non sarà più possibile conservare gli effetti e il grado dell’ipoteca ma sarà necessario iscriverne una nuova.
