Il codice civile stabilisce che anche l’ipoteca è soggetta a prescrizione. Una volta iscritta, infatti, l’ipoteca conserva la sua efficacia per massimo venti anni. Da ciò deriva un’importante conseguenza: se il creditore non provvede a rinnovare – entro detto termine – l’iscrizione dell’ipoteca, essa cessa di avere efficacia ed il bene viene liberato – in maniera definitiva – da qualsiasi peso.
Dunque, qualora il debitore abbia integralmente saldato il proprio debito e qualora voglia evitare i costi per la cancellazione dell’ipoteca, ben potrà attendere il compimento dei venti anni decorsi i quali l’ipoteca si cancellerà in maniera automatica.
Ipoteca: qual è la sua funzione?
L’ipoteca su una casa oppure su un terreno, una volta iscritta, determina un importante effetto: con l’ipoteca viene costituito un privilegio a favore del creditore che l’ha iscritta. Questo vuol dire che, qualora il bene immobile ipotecato venga sottoposto a pignoramento e successivamente venduto, il creditore che ha iscritto ipoteca dovrà essere soddisfatto per primo nella ripartizione del prezzo di vendita del bene stesso.
Ma l’ipoteca può fungere anche da mera garanzia sul bene immobile: essa evita, infatti, che la casa possa essere venduta e che il creditore non riesca a soddisfare i propri interessi. E’ per questo che, nella prassi, si procede all’iscrizione dell’ipoteca nel momento in cui viene concessa una dilazione di pagamento (pensiamo al mutuo) oppure la concessione di un credito: l’ipoteca, infatti, garantisce che il decorrere del tempo non faccia venir meno le garanzie del debitore.
Le tipologie di ipoteca
Tre sono le tipologie di ipoteca previste dal nostro ordinamento. L’ipoteca volontaria può essere concessa soltanto dietro consenso del debitore. Un tipico esempio di ipoteca volontaria è, senza dubbio, il mutuo ipotecario: in questo caso specifico, il contratto di mutuo, da solo, costituisce già titolo in favore della banca per l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari.
L’ipoteca giudiziaria, invece, deriva da una sentenza oppure da un provvedimento di condanna del giudice.
Infine, l’ipoteca legale è espressamente tipizzata dalla Legge che individua i tre casi in cui è possibile costituire tale forma di garanzia. In particolare, l’articolo 2817 del codice civile stabilisce che:
- “Hanno ipoteca legale: l'alienante sopra gli immobili alienati per l'adempimento degli obblighi che derivano dall'atto di alienazione [1498]:
- i coeredi, i soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo [2650];
- lo Stato sopra i beni dell'imputato e della persona civilmente responsabile, secondo le disposizioni del codice penale e del codice di procedura penale.”
La durata dell’ipoteca
Lo abbiamo anticipato in premessa: anche l’ipoteca è soggetta a prescrizione che è di 20 anni dalla sua iscrizione. Una volta decorso il termine, l’ipoteca cessa la sua efficacia e un altro creditore provvede ad iscrivere ipoteca sullo stesso bene immobile, essa diventa “Ipoteca di primo grado”. Se, invece, sul bene immobile non vengono iscritte altre ipoteche, esso resta libero definitivamente da ogni garanzia.
Qualora, poi, il creditore non sia ancora riuscito a soddisfare i propri interessi con il decorso dei 20 anni, ben potrà procedere alla rinnovazione dell’ipoteca che avrà una durata di altri 20 anni. In questo caso, l’ipoteca avrà il grado della nuova iscrizione. Ciò vuol dire che, se prima vi era già un’altra ipoteca, la successiva iscrizione di ipoteca prenderà il “secondo grado” e così via.
Viceversa, se sul bene non risulta alcuna iscrizione, l’ipoteca rinnovata dal creditore sarà da considerarsi di “primo grado”.
La rinnovazione dell’ipoteca
La possibilità di procedere alla rinnovazione dell’ipoteca è espressamente prevista dall’articolo 2848 del codice civile. La citata norma stabilisce che: “Nonostante il decorso del termine indicato dall'articolo precedente, il creditore può procedere a nuova iscrizione; in tal caso l'ipoteca prende grado dalla data della nuova iscrizione [2852].”
La norma precisa, inoltre, che: “La nuova iscrizione non può essere presa contro i terzi acquirenti dell'immobile ipotecato che hanno trascritto il loro titolo [2644]”.
L’articolo 2850 del codice civile individua anche le formalità per procedere alla rinnovazione dell’ipoteca. La norma precisa che: “Per ottenere la rinnovazione si presenta al conservatore una nota in doppio originale conforme a quella della precedente iscrizione [2839], in cui si dichiari che s'intende rinnovare l'iscrizione originaria”.
Il codice civile precisa inoltre che, al posto del titolo, può essere esibita al conservatore anche la nota di iscrizione precedente.
Infine, l’articolo 2850 del codice civile stabilisce che “Il conservatore deve osservare le disposizioni dell'articolo 2840”.
