Quando si acquista un immobile all’asta giudiziaria, è possibile che il bene sia gravato da oneri condominiali pregressi. Al contrario di quello che si potrebbe pensare, la fattispecie che abbiamo appena descritto è davvero ricorrente: spesso, infatti, il precedente proprietario dell’immobile poi coinvolto in una procedura esecutiva ha omesso di pagare le spese condominiali dovute. In tal caso, qual è la posizione di colui che riesce ad aggiudicarsi l’immobile all’asta giudiziaria? Dovrà essere il nuovo acquirente ad adempiere i debiti condominiali pregressi nei confronti dei condomini e dell’amministratore? Cercheremo di rispondere a queste interessanti domande nei paragrafi che seguono.
Asta giudiziaria e spese condominiali pregresse
Per rispondere alle domande che ci siamo posti in premessa, non possiamo non citare il contenuto dell’articolo 63 Disp.Att. C.c. (modificato dall'art. 18 della legge 11 dicembre 2012, n. 220). Secondo la citata norma, chi subentra nei diritti di un condomino è poi obbligato solidamente con questi al pagamento delle spese condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente. La lettera della Legge è chiara: tale disposizione non può che applicarsi anche a colui che acquista il bene immobile all’asta giudiziaria.
L’articolo 63 individua anche il periodo di riferimento dell’obbligazione solidale: l’acquirente è tenuto a versare le spese condominiali dovute per l’anno (di esercizio condominiale e non solare) in corso e per l’anno precedente. Nella fattispecie in esame, colui che acquista un bene immobile all’asta giudiziaria dovrebbe dunque corrispondere all’amministratore e ai condomini le spese condominiali per l’anno in corso al tempo del decreto di trasferimento nonché per l’anno precedente. Una volta corrisposti gli oneri condominiali, l’aggiudicatario ben potrà chiedere al venditore il rimborso di quanto versato in relazione agli oneri relativi al periodo in cui il bene immobile era ancora in possesso del vecchio proprietario. La possibilità di richiedere il rimborso è espressamente prevista dall’articolo 1299 del codice civile che prevede che “il debitore in solido che ha pagato l'intero debito può ripetere dai condebitori soltanto la parte di ciascuno di essi”.
Asta giudiziaria e oneri condominiali pregressi: gli orientamenti espressi dalla Giurisprudenza
L’argomento degli oneri condominiali pregressi “ereditati” dall’acquisto di un bene immobile all’asta giudiziaria ha destato, nel corso degli anni, l’interesse della Giurisprudenza e della dottrina. A più riprese, infatti, Tribunali e Cassazione Civile hanno espresso attraverso le loro sentenze (spesso di opposto contenuto) orientamenti eterogenei e variegati che hanno contribuito a semplificare la materia.
Non possiamo non citare l’interessante sentenza di merito pronunciata dal Tribunale di Bologna in data 6 Maggio 2000. In questo caso, i Giudici hanno sottolineato come spetti all’acquirente l’onere di corrispondere le spese condominiali maturate nell’anno in corso al tempo del decreto di trasferimento ed in quello precedente, come previsto dall’art. 63 cit. Anche la Cassazione Civile con la sentenza n. 6323 del 18 aprile 2003 ha espresso lo stesso orientamento del Tribunale di Bologna. In particolare, i Giudici di legittimità hanno opportunamente sottolineato che l’obbligazione dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni del condominio è una obbligazione “propter rem” e, dunque, è strettamente connessa alla contitolarità del diritto sulle cose, sui servizi e sugli impianti comuni. Secondo la Corte di Cassazione, dunque, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono nel momento in cui vengono trasmessi.
Molto importante, soprattutto dal punto di vista squisitamente processuale, è la sentenza n. 23686 pronunciata dalla Seconda Sezione della Cassazione Civile in data 9 novembre 2009. I Giudici di legittimità, nella predetta sentenza, hanno stabilito che avverso il debitore esecutato (ovvero colui che vende il bene immobile) non può essere emesso decreto ingiuntivo per morosità nel pagamento degli oneri condominiali perché “non più condomino”. La Corte di Cassazione, con la citata sentenza, ha fatto proprio il pregresso orientamento espresso dai Giudici di legittimità con sentenza n. 23345 del 9 settembre 2008 secondo cui non può essere emesso decreto ingiuntivo nei confronti del condomino alienante poiché egli non è più legittimato a partecipare alle assemblee e, di conseguenza, non è più nella posizione di poter impugnare le delibere condominiali. L’articolo 63 può infatti essere applicato soltanto nei confronti di colui che riveste giuridicamente la qualità di condomino. Da tutto quanto appena descritto, emerge un principio molto interessante. E’ vero che, con il decreto di trasferimento dell’immobile acquistato all’asta giudiziaria, il bene viene “purgato” delle eventuali trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli ma tale principio trova una eccezione: l’aggiudicatario, infatti, sarà comunque tenuto al pagamento delle spese condominiali pregresse che il precedente proprietario aveva omesso di pagare al condominio. Le spese condominiali, in definitiva, “seguono” l’immobile e, di conseguenza, l’aggiudicatario del bene all’asta giudiziaria.
