L'acquisto di una casa o di un appartamento tramite asta giudiziaria può rivelarsi un vero e proprio affare. Tuttavia, per evitare d'incappare in sanzioni spiacevoli e non previste nel caso l'importo non venisse saldato, è sicuramente necessario conoscere al meglio le caratteristiche e le procedure pertinenti a questa modalità di vendita.
L'asta giudiziaria
L'iter delle aste giudiziarie si riferisce alla vendita forzata di uno o più beni, che siano mobili o immobili.
Nello specifico, quando un creditore ha necessità di recuperare un credito non saldato da parte di un suo debitore, può procedere, tramite un tribunale, alla richiesta di un intervento processuale forzato per riottenere l'importo che gli spetta. Tale procedura può dare luogo, dunque, alla vendita all'asta dell'oggetto del contenzioso, per soddisfare e risarcire il creditore.
L'asta avviene secondo i criteri stabiliti dal tribunale di competenza e si svolge all'interno del tribunale stesso o presso gli studi degli avvocati, dei notai o dei commercialisti eventualmente delegati direttamente dal magistrato. Chiunque può partecipare all'asta, a eccezione del debitore per cui è stato richiesto l'intervento del tribunale.
Il prezzo di vendita assegnato al bene oggetto dell'asta è generalmente inferiore al valore di mercato, affinché sia più facile completare la vendita in tempi brevi e concedere al creditore l'importo che gli è dovuto. Invece, il** prezzo di partenza** viene definito dal tribunale sulla base del valore di mercato stimato.
Durante l'asta, i partecipanti fanno le loro offerte di volta in volta maggiori, a partire dal prezzo di partenza. Gli immobili o i beni mobili in vendita, che possono essere anche macchine, motori o altri oggetti di un certo valore, vengono quindi definitivamente venduti al partecipante che fa la migliore offerta.
Tale individuo è definito come aggiudicatario, e una volta pagata la somma raggiunta durante l'asta, diviene il nuovo legittimo proprietario del bene. Nel caso in cui all'asta vi sia un unico offerente, il tribunale lo riconosce automaticamente come aggiudicatario. Quest'ultimo è di conseguenza obbligato all'acquisto del bene. Se invece non vi è alcun partecipante all'asta, il tribunale abbassa ulteriormente il prezzo di partenza per attirare la presenza di almeno un aggiudicatario.
L'asta immobiliare
Le aste giudiziarie che si occupano unicamente della vendita d'immobili sono definite aste immobiliari. Poiché, come anticipato, gli immobili possono passare di asta in asta a causa dell'assenza di offerenti, le case o gli appartamenti in vendita possono subire dei ribassi di prezzo importanti. Esse possono anche essere cedute alla metà del loro valore di mercato. Le aste immobiliari rappresentano dunque un'ottima opportunità per chi cerca di comprare casa. Questo tipo di vendita, però, non è esente da rischi. Vediamone di seguito alcuni.
- Innanzitutto, è sempre possibile che il debitore non voglia liberare l'immobile, nonostante sia stato acquistato da un nuovo aggiudicatario.
Per legge, infatti, il debitore ha il diritto di rimanere in casa fino all'aggiudicazione a un nuovo individuo in fase d'asta. Anche se non è più considerato proprietario, sfrattarlo può dover richiedere l'intervento della forza pubblica.
- Poiché nelle aste la vendita degli immobili avviene nello stato in cui l'abitazione si trova, l'aggiudicatario potrebbe ritrovarsi in presenza di un immobile con difetti importanti oppure condizioni decisamente poco favorevoli.
Non si parla solo di difetti fisici e strutturali, ma anche di situazioni di precedente insolvenza che potrebbero variare di molto le spese previste dall'aggiudicatario. Potrebbero esserci, ad esempio, ipoteche non segnalate o spese condominiali non pagate. Per non parlare del mancato risanamento di eventuali abusi edilizi, che obbligano il nuovo proprietario a sanarli entro 120 giorni dal proprio trasferimento.
Si tratta di condizioni che impattano direttamente sull'aggiudicatario e che mettono in pericolo l'intero processo successivo alla vendita. Il fatto che l'aggiudicatario abbia vinto un'asta immobiliare, infatti, non può rappresentare un obbligo per la solvenza del debito derivatone.
Come vedremo nel paragrafo successivo, nel caso in cui l'aggiudicatario si mostri insolvente entro il termine dettato dal magistrato, il processo di vendita ovviamente non si conclude.
L'aggiudicatario non salda l'importo: le sanzioni
Come anticipato, durante le fasi post aggiudicazione è probabile che sopraggiungano delle problematiche a sfavore dell'aggiudicatario, a causa delle quali egli non riesce a onorare il pagamento derivante dall'asta vinta.
Nonostante l'affare fatto, infatti, egli potrebbe avere un ripensamento dovuto alle condizioni identificate nel paragrafo precedente, dei problemi di salute improvvisi o in peggioramento, o potrebbe essergli negato l'accesso alla liquidità a causa di debiti non saldati o per altri motivi.
Come si procede in suddette condizioni? L'aggiudicatario dell'asta ha ancora diritto all'appropriazione del bene? I regolamenti di un'asta sono ben definiti e trattano con precisione anche questa eventualità.
Nel caso di un'asta immobiliare, se l'aggiudicatario è impossibilitato a pagare l'importo entro la data stabilita dal magistrato, può sempre decidere di non farlo. Nonostante la vincita dell'asta, infatti, chi si è aggiudicato l'immobile non è obbligato in alcun modo a saldare l'importo e divenirne proprietario.
In questo caso il tribunale procede a invalidare la vendita e, dunque, ferma il processo di acquisizione. Il procedimento è il seguente:
allo scadere del termine fissato dal magistrato, egli dichiara la vendita decaduta e l'aggiudicatario è impossibilitato a diventare il nuovo proprietario;
la cauzione pagata all'atto della partecipazione all'asta non viene restituita, ed è considerata come se fosse una sanzione, poiché il pagamento non è stato onorato;
l'immobile viene nuovamente messo all'asta.
È importante sapere che il prezzo della cauzione potrebbe non essere l'unica sanzione a carico dell'ex aggiudicatario. Infatti, se durante la successiva asta giudiziaria indetta dal magistrato, l'immobile viene venduto a un nuovo aggiudicatario a un prezzo inferiore rispetto a quello precedente, l'ex aggiudicatario dovrà anche pagare la differenza tra i due prezzi. Ciò rappresenta a tutti gli effetti una seconda sanzione.
Infine, se l'ex aggiudicatario si fosse già trasferito all'interno dell'immobile, egli sarebbe stato ovviamente obbligato dal tribunale a uscire immediatamente. L'immobile sarà dunque affidato a un custode giudiziario, che avrà il compito di amministrarlo fino all'entrata del nuovo aggiudicatario.
