Grandi ed interessanti novità sono in arrivo per tutti i creditori e per tutti i debitori che, in un modo o nell’altro, entrano in contatto con il mondo delle aste immobiliari. La riforma del processo civile ha infatti profondamente modificato alcuni essenziali aspetti della precedente Legge relativa alle aste immobiliari. Nel nostro articolo, scopriremo insieme le principali modifiche introdotte dal Legislatore della riforma. Nel paragrafo che segue, in primo luogo, ricorderemo cosa prevedeva la normativa previgente in modo da poter sottolineare al meglio le novità introdotte dalla Legge.
Aste immobiliari: che cosa prevedeva la Legge prima della riforma
Prima che intervenisse il Legislatore della riforma, il codice stabiliva che il Giudice, esperito il terzo – ed infruttuoso – tentativo di asta immobiliare, potesse dichiarare estinta l’esecuzione forzata nel caso in cui non risultasse "più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura”. Il Giudice – nell’esercitare tale facoltà – era chiamato anche a tener conto delle probabilità di vendita del bene e del presumibile valore di realizzo.
Aste immobiliari dopo la riforma: la procedura “si chiude” al quarto tentativo
Tutto ciò accadeva prima della riforma che ha modificato in maniera considerevole la citata facoltà concessa al Giudice. La riforma del processo civile ha infatti introdotto una durata massima delle procedure esecutive immobiliari. Questo vuol dire che non potranno essere esperite più di quattro aste immobiliari. Nel momento in cui l’ultima asta immobiliare va deserta, verrà definitivamente chiusa la procedura immobiliare e il bene espropriato tornerà al debitore.
La Legge di riforma, in particolare, prevede che il Giudice debba necessariamente chiudere il processo esecutivo immobiliare al quarto tentativo (prima della riforma, il Giudice aveva la mera facoltà di chiudere il processo). Come ampiamente sottolineato, il numero massimo di aste immobiliari possibile scende a quattro: non vi è, inoltre, alcun limite e alcuna circostanza (nemmeno la possibilità di “conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori”) che possa evitare la chiusura della procedura esecutiva immobiliare.
E’ bene sottolineare, poi, che il quarto tentativo di asta immobiliare diventa a prezzo libero e, nel caso in cui nessuno partecipi all’asta presentando un’offerta, la procedura esecutiva immobiliare viene dichiara estinta. Il creditore, dal canto proprio, dovrà trovare nuovi beni immobili (oppure mobili) in grado di soddisfare le proprie pretese.
Aste giudiziarie immobiliari: le novità più importanti introdotte dal Legislatore
Oltre al limite del “quarto tentativo”, la Legge di riforma ha introdotto alcune importanti novità. In primo luogo, è stata resa obbligatoria la vendita dei beni immobili con modalità telematiche. Tale obbligo trova una limitazione nel caso in cui la vendita con modalità telematiche possa rivelarsi pregiudizievole per il sollecito svolgimento della procedura e per gli interessi dei creditori. L’obbligo di esperire la vendita con modalità telematiche è stato introdotto per rendere più trasparente l’intera procedura sia per il debitore sia per il creditore.
Il debitore, inoltre, è tenuto a liberare la casa al quarto tentativo di asta immobiliare: questo obbligo non opera in caso di prima abitazione.
Un’altra importante novità introdotta dal Legislatore della riforma è rappresentata dalla impignorabilità dei beni mobili del debitore di uso quotidiano che non abbiano un considerevole valore di mercato.
Infine, i beni indivisi che versino in regime di comunione legale, possono essere espropriati per intero: al coniuge non debitore verrà restituita la metà del controvalore del bene, al lordo delle spese di liquidazione.
Aste immobiliari, quarto tentativo: il “prezzo libero” e l’annullamento dell’imposta di registro
Nel caso in cui l’asta giudiziaria immobiliare giunga al quarto tentativo, la vendita potrebbe rivelarsi particolarmente conveniente per il creditore. La quarta vendita, come prima sottolineato, è infatti a prezzo libero. Ma non è finita qui: nel quarto tentativo può essere annullata l’importa di registro che, in precedenza, era parti al 9% dell’immobile. L’annullamento dell’imposta di registro opera sia nel caso di quarto tentativo di asta immobiliare sia nel caso in cui l’immobile acquistato all’asta giudiziaria sia rivenduto entro due anni. Il tutto renderebbe, senza dubbio, più appetibile l’acquisto del bene immobile, a vantaggio degli interessi dei creditori.
