L’asta immobiliare è una modalità di asta giudiziaria attraverso cui viene effettuata la vendita forzata di uno o più beni immobili di proprietà di una persona fisica o giuridica risultata inadempiente verso i propri creditori. Con l’asta immobiliare, in particolare, si realizza la vendita del bene immobile espropriato al debitore: vendita che è necessaria per soddisfare le pretese dei creditori attraverso la distribuzione della somma ricavata.
L’asta immobiliare ha subito, nel corso del tempo, numerosi interventi legislativi volti a migliorare e ad adeguare questo importante istituto giuridico alle novità e ai cambiamenti di prassi e consuetudini. In ultimo, l’asta immobiliare è stata oggetto di importanti modifiche con l’introduzione nel nostro ordinamento giuridico del d.l. n. 59/2016 (noto anche come “decreto banche”). La citata normativa è molto “giovane”, essendo entrata in vigore lo scorso 3 maggio 2016.
Il “decreto banche” introduce rilevanti novità che si riflettono inevitabilmente sull’istituto giuridico delle aste immobiliari. A seguire, analizzeremo le novità e le modifiche più importanti apportate dal d.l. n. 59/2016 alle aste immobiliari.
Aste immobiliari: il tetto massimo alle vendite giudiziarie
Il d.l. n. 59/2016 (“decreto banche”) ha innanzitutto introdotto un tetto massimo alle vendite giudiziarie. In particolare, se le vendite sono infruttuose, l’espropriazione si estingue. Più nel dettaglio: il “decreto banche” ha modificato il testo dell'art. 532 c.p.c. (secondo e terzo periodo del 2° comma). La cita norma, così come modificata dalla Legge di riforma – stabilisce che il Giudice fissa "il numero complessivo, non superiore a tre, degli esperimenti di vendita, i criteri per determinare i relativi ribassi, le modalità di deposito della somma ricavata dalla vendita e il termine finale non superiore a sei mesi, alla cui scadenza il soggetto incaricato della vendita deve restituire gli atti in cancelleria.”
Inoltre, stabilisce il novellato articolo 532 c.p.c. che: “Quando gli atti sono restituiti a norma del periodo precedente, il giudice, se non vi sono istanze a norma dell'articolo 540-bis, dispone la chiusura anticipata del processo esecutivo, anche quando non sussistono i presupposti di cui all'articolo 164-bis delle disposizioni di attuazione del presente codice".
E non è finita qui perché il d.l. n. 59/2016 (“decreto banche”) ha anche modificato in parte l'art. 591, secondo comma, c.p.c.. La novellata norma stabilisce che il Giudice possa disporre oltre i tre tentativi di vendita: dopo il terzo tentativo di vendita, infatti, il Giudice può fissarne un quarto con un ribasso del prezzo “fino al limite della metà” rispetto a quello precedente. E’ bene precisare che, nei tre tentativi di vendita precedenti, il ribasso del prezzo può spingersi fino al limite di “un quarto rispetto a quello precedente”.
La novità di cui abbiamo appena parlato verrà applicata immediatamente: il “tetto massimo alle vendite giudiziarie” è, infatti, subito operativo e retroattivo. Ciò vuol dire che, per l’applicazione del “tetto massimo” si terrà conto anche dei tentativi di vendita svolti prima dell’entrata in vigore del d.l. n. 59/2016 (“decreto banche”).
Aste immobiliari: le critiche al d.l. n. 59/2016 (“decreto banche”)
Come sempre accade quando vengono introdotte rilevanti modifiche ad un istituto giuridico, il d.l. n. 59/2016 (“decreto banche”) non ha ricevuto soltanto consensi. Molte sono state infatti le critiche che gli “addetti ai lavori” del settore delle aste immobiliari hanno rivolto alla introduzione del “tetto massimo delle vendite”. Molti pensano, infatti, che tutte le espropriazioni in corso – per effetto dell’introduzione del “tetto massimo” – si trasformeranno in vere e proprie svendite del 50%del valore dei beni immobili venduti all’asta. Altri, invece, ritengono che, con l’introduzione del “tetto massimo” verranno estinti centinaia di processi esecutivi ancora pendenti, il tutto a svantaggio dei creditori.
I vantaggi di partecipare ad un’asta immobiliare
Nonostante tutte le modifiche introdotte dalla nuova normativa, partecipare ad un’asta immobiliare può rivelarsi sempre un’esperienza molto conveniente. Chi partecipa all’asta immobiliare, potrebbe riuscire ad acquistare un bene immobile ad un prezzo nettamente inferiore rispetto a quello di mercato. Da non trascurare, inoltre, il risparmio dei costi di mediazione spettanti all’agenzia immobiliare. Chi partecipa ad un’asta immobiliare, di solito, acquista in totale sicurezza, senza brutte sorprese: le perizie tecniche effettuate sul bene immobile, infatti, rappresentano una garanzia che tutela l’offerente da eventuali vizi sul bene stesso.
Infine, con il decreto di trasferimento del bene immobile emesso dal Giudice dell’esecuzione, viene ordinata anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle eventuali iscrizioni ipotecarie gravanti sul bene immobile che si desidera acquistare all’asta.
