Le spese condominiali in caso di acquisto di immobile da asta giudiziaria
Uno dei problemi principali inerenti all'acquisto all'asta di un immobile sito in un condominio, è il pagamento degli oneri condominiali pregressi, non corrisposti dal proprietario esecutato.
Al fine di meglio comprendere tale tematica, è necessario procedere per gradi ed illustrare, innanzitutto, l'origine dell'obbligo ed indicare quale sia il soggetto tenuto a richiedere la riscossione dei citati oneri.
Obbligo di riscossione - l'acquisto all'asta non cancella i debiti condominiali
Come noto, infatti, sulla base dell'art. 1130 c.c. l'amministratore è obbligato a riscuotere i contributi condominiali ed è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'art. 63, comma 1 disp.att.c.c..
Nello specifico, l'art. 63 disp.att.c.c. prevede che per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
Soggetto obbligato al pagamento delle spese condominiali
Spesso ci si domanda se sia l'aggiudicatario di un immobile venduto all'asta ad essere tenuto all’adempimento dei debiti condominiali nei confronti dell’amministratore e dei condomini o se detti oneri ricadano, comunque, sul venditore esecutato.
Per rispondere a questo interrogativo è necessario precisare, fin da subito, che le spese condominiali sono considerate obbligazioni "propter rem", ossia obbligazioni legate al diritto di proprietà dell'immobile.
La vendita all'asta, quindi, non libera l'aggiudicatario dal pagamento dei contributi condominiali, purchè siano stati regolarmente approvati dall'assemblea condominiale e non impugnati.
Quanto detto trova fondamento nell'art. 63 disp.att.c.c, il quale stabilisce che "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e quello precedente."
Dunque, l'aggiudicatario sarà obbligato in solido con il venditore per le spese condominiali sorte nell'anno precedente e in quello in corso nel quale si è svolta la vendita.
Determinazione del periodo dell'obbligo e concetto di solidarietà
L'articolo citato fa riferimento genericamente "all'anno" in corso al momento del subentro e a quello precedente.
Con tale termine deve essere inteso non l'anno solare, bensì l'anno di gestione ovvero di esercizio condominiale.
Quanto, invece, al concetto di solidarietà, disciplinato dagli artt. 1292 e ss. c.c., è bene precisare che "l'obbligazione viene considerata in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all'adempimento per la totalità e l'adempimento da parte di uno libera gli altri."
Orbene, nel caso in questione, l’aggiudicatario nuovo acquirente, sarà tenuto a corrispondere al condominio gli oneri per l’anno in corso al tempo del decreto di trasferimento e per l’anno precedente, ma potrà in ogni caso esercitare ex art 1299 c.c il diritto di rivalsa nei confronti del precedente proprietario, recuperando pertanto quanto pagato al condominio.
Ricapitolando, prima di procedere all'acquisto di un immobile all'asta, al fine di poter meglio comprendere il costo complessivo da dover corrispondere alla procedura (costo dell'aggiudicazione e spese pregresse) è bene richiedere all'amministratore l'esatta morosità gravante sull'immobile pignorato.
Rapporti tra aggiudicatario e precedente proprietario
Una volta perfezionatasi la vendita con il decreto di trasferimento, la qualità di condomino passa interamente al soggetto che si è aggiudicato la vendita.
Solamente quest'ultimo, quindi, potrà partecipare alle assemblee condominiali interloquendo con l'amministratore di condominio e gli altri condomini.
Ciò significa, anche, che le eventuali contestazioni e/o doglianze che il debitore avrebbe voluto muovere verso il condominio, in relazione alle spese relative all’anno in corso ed a quello antecedente il subentro dell’aggiudicatario, potranno essere avanzate solo da quest'ultimo anche nell’interesse del debitore.
Tutto ciò è stato confermato dalla Corte di Cassazione con sent. 23345/2008 la quale ha statuito che "una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un'unità immobiliare, l'alienante perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee, potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell'anno in corso o del precedente, solo attraverso l'acquirente che gli è subentrato. Ne consegue che non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell'articolo 63 disp. att. c.p.c. per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio".
Infine, occorre soffermarci brevemente sulla questione riguardante i contributi condominiali non addebitabili all'aggiudicatario poichè non relativi all'anno in corso e a quello precedente rispetto alla vendita.
Per dette spese condominiali, maggiormente antecedenti rispetto al periodo prospettato, risponde solamemente il venditore.
