Nel corso degli ultimi anni l'interesse nei confronti della partecipazione alle aste giudiziarie è cresciuto in maniera considerevole. Merito - se così si può dire - della possibilità di compiere buoni affari immobiliari, e del contemporaneo fatto che, in un lungo periodo di crisi quale quello attraversato, i pignoramenti e le aste di beni immobili, appartenenti a soggetti debitori insolventi, sono aumentati in misura considerevole.
Naturalmente, la tentazione di poter compiere rapidi e buoni affari, non deve lasciar passare in secondo piano la necessità di porre la giusta attenzione e concentrazione sui diritti e sulle tutele che l'acquirente dovrebbe rammentare.
Tutele per i debiti condominiali
Una di queste è, come intuibile, relativa ai debiti condominiali che gravano sugli immobili oggetto di asta giudiziaria. Ovvero, quali oneri di tipo condominiale devono ricadere sulla sfera dell'acquirente, che in questo caso riveste anche lo status di aggiudicatario di un immobile in sede di asta in Tribunale?
In linea di massima, la legge vigente stabilisce che chi subentra nei diritti di un condominio, è obbligato solidamente con questo al pagamento dei contributi che sono relativi all'anno in corso e a quello precedente. Una norma generica, che può ben valere anche nei confronti di coloro i quali acquistano una casa all'asta giudiziaria: pertanto, nel caso in cui siate interessati ad acquistare una casa all'asta giudiziaria, è bene ricordare che siete tenuti al pagamento in solido con il debitore pignorato, delle quote condominiali relative all'anno in cui viene emesso il decreto di trasferimento da parte del giudice dell'esecuzione e all'anno precedente.
Dunque, l'importo degli oneri condominiali non pagati relativi all'anno in cui l'immobile viene aggiudicato all'asta, e all'anno precedente, potranno essere richiesti in pagamento da parte dell'amministrazione condominiale a colui che si è aggiudicato all'asta l'immobile. Ora, considerato che se l'immobile è finito in procedura d'asta giudiziaria è molto probabile che il debitore versi in condizioni di gravi difficoltà, è facile immaginare che l'amministratore condominiale tenderà a rivolgersi direttamente all'aggiudicatario dell'immobile, per poter ottenere il pagamento di tali crediti. Ed è altresì probabile che ben difficilmente il soggetto aggiudicatario, obbligato in solido con il debitore, possa rifarsi su quest'ultimo per poter ottenere gli oneri condominiali versati all'amministrazione.
La regola di cui sopra, che vale anche per le spese di ristrutturazione, di innovazione, di manutenzione straordinaria, dovrebbe lasciar intendere al soggetto aggiudicatario una grande cautela: prima di procedere con un'offerta, chiarite quali sono gli oneri condominiali da corrispondere, con particolare attenzione alle delibere dell'assemblea condominiale prima del decreto di trasferimento. Di tutti gli oneri - ricordava anche un approfondimento condotto da Laleggepertutti - risponde certamente il debitore pignorato, ma valutato che il soggetto aggiudicatario è obbligato solidale con costui, e che il debitore pignorato verterà in gravi difficoltà, è molto probabile (o quasi certo) che a corrispondere il debito condominiale sia il soggetto aggiudicatario.
Tenetelo bene a mente in caso di offerte in asta giudiziaria, poichè molto spesso i debiti condominiali potrebbero aver maturato un importo particolarmente significativo, e tale da ridurre la convenienza (almeno in parte) della transazione.
