La sentenza del 24 ottobre 2014 del Tribunale di Napoli ha cambiatol'orientamento della giurisprudenza in materia di esecuzioni immobiliari. È stato infatti prevsito che "il creditore ha diritto di espropriare i beni del debitore nello stato in cui si trovano, senza dover sopportare alcun onere economico per la previa esecuzione di opere volte a salvaguardare l'integrità dell'immobile o il suo valore di realizzo"
Un orientamento diverso da quanto fissato con la sentenza 2875/1976 della Cassazione, stando alla quale le spese di manutenzione dei beni pignorati toccano al creditore procedente e, nei casi di inerzia, al nominato custode. Il diritto di proprietà potrebbe rimanere in testa al solo debitore esecutato, rileva che, anche quando il bene pignorato è fonte di pericolo per l'incolumità pubblica e/o privata, la responsabilità per gli eventuali danni causati a terzi dalla rovina del bene, resta esclusivamente in capo al proprietario.
In caso di incolumità pubblica, anche in caso di esecuzione immobiliare, è il debitore a dover provvedere
Quindi, se dovessero esserci pericoli per l'incolumità pubblica i lavori di straordinaria manutenzione dovranno essere eseguiti dal debitore e, se inerte, la competente autorità potrà attivare la procedura di esecuzione in danno. Stando a quanto deciso dal giudice, per conservare e mantenere gli impianti e le strutture murarie, anche in presenza del custode giudiziario, l'unico responsabile per tale necessità è solo il proprietario.
Dopo aver deciso che spetta al custode l'ordinaria amministrazione del bene e la gestione passiva degli immobili, il giudice di Napoli ha deciso che il custode informasse l'esecutato perché potesse effettuare le opere di straordinaria manutenzione e andasse a sollecitare il creditore affinché potesse anticiparne le somme. Se, dunque, autorizzato, il procedente potrà incaricarsi delle spese nell'ottica di realizzare dalla vendita un maggior ricavo.
Il custode giudiziario nelle assemblee condominiali in materia di esecuzione
Il custode giudiziario ha un ruolo fondamentale nei procedimenti immobiliari. Non deve, infatti, solo mantenere e conservare, ma anche tutelare il valore del bene, mettere in atto una gestione volta ad incrementare le potenzialità economiche-funzionali del compendio, e dunque adottare una liquidazione finalizzata alla miglior collocazione sul mercato.
Il custode giudiziario ha anche diritto di partecipazione e voto - e il corrispondente diritto di impugnazione - nelle assemblee condominiali senza preventiva autorizzazione del giudice dell'esecuzione. Ma nel caso in cui oggetto dell'assemblea siano - ad esempio - opere di straordinaria manutenzione o innovazioni, il custode dovrà ottenere l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione per poteressere presente e votare.
Cerchiamo, invece, di comprendere quale sia la tesi che predomina in ambito giurisprudenziale
La tesi condotta avanti sinora dalla giurisprudenza ha sempre sostenuti che le spese di manutenzione sui beni pignorati spettano innanzitutto al creditore procedente e, nell’ipotesi di una sua eventuale inerzia al custode, il quale potrà successivamente chiederne di ottenere il totale rimborso nel rendiconto.
Tale indirizzo era stato precisato in una vecchia sentenza della Cassazione (ma che è costantemente seguitoda tutti, a parte l'eccezione sopra menzionata), la quale ha sempre stabilito che “nel caso in cui i beni pignorati non possano essere custoditi senza spese, queste debbono essere anticipate dal creditore procedente su provvedimento del giudice dell'esecuzione. Ove tale provvedimento non sia stato emesso o non venga eseguito, ed il custode non si dimetta, le suddette spese debbono essere erogate in proprio da esso custode, che ne chiederà il rimborso in sede di liquidazione, ovvero, su espressa autorizzazione del giudice, potrà provvedervi con i redditi ricavati dalle cose pignorate” (Cass. n. 2875/1976).
Sempre in questa medesima sentenza del 1976, è possibile leggere a chiare lettere che è il custode a dover “provocare dal giudice del merito un immediato provvedimento per il deposito delle somme occorrente da parte del creditore procedente e, qualora il provvedimento non venga emesso o non eseguito, se il custode stesso non ritenga di dimettersi, provocando se del caso l'eventuale provvedimento del giudice che sanziona la cessazione della procedura esecutiva, lo stesso, risponde in proprio, nei confronti dei terzi, delle obbligazioni assunte; salvo, poi, il suo diritto al rimborso in sede di rendiconto” (Cass. n. 2875/1976).
Che cosa sostiene, invece, dal canto suo, la dottrina
Per buona parte della dottrina, invece, laddove il creditore non abbia provveduto a saldare la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile pignorato l’esecuzione forzata deve potersi dichiarare di carattere improcedibile. Ovvero, secondo quanto si legge, “gli obblighi del custode sono tutti quelli inerenti alla conservazione della cosa – e - se il creditore non anticipa i mezzi necessari il custode non può essere costretto all'esborso”, dovendo riferire e declinando l'incarico.
