Accade spesso che un appartamento, o altro bene immobile, venga acquistato direttamente dal costruttore già in fase di costruzione del fabbricato.
Cosa prevede la legge
La legge prevede che in caso di fallimento del costruttore, il curatore fallimentare può scegliere tra dare esecuzione al contratto preliminare o scioglierlo. Nel primo caso il curatore decide di vendere il bene al promissario acquirente (cioè colui che deve acquistare), il quale da parte sua dovrà pagare il prezzo ancora da saldare. Nella seconda ipotesi, invece, il curatore decide di sciogliere il contratto preliminare: cioè non si concluderà la compravendita e il costruttore fallito dovrà restituire sia la caparra che gli acconti versati.
Va però precisato che caparra ed acconti non saranno resi in una somma pari a quella versata, ma facendo riferimento alla moneta fallimentare.
Che talvolta è pari a zero; alcune volte cioè al promissario acquirente non verrà restituito nulla di quanto precedentemente pagato. In ogni caso, il rimborso del credito non sarà immediato, perché dipende dai tempi della procedura fallimentare.
La tutela maggiore
Una tutela maggiore è invece prevista nell'ipotesi in cui il contratto preliminare sia stato concluso mediante atto notarile debitamente trascritto, cioè con un contratto preliminare che non sia una semplice scrittura privata, ma contenga, oltre alla sottoscrizione delle parti, anche quella del notaio (questa ipotesi non va confusa con il contratto preliminare semplicemente predisposto dal notaio, ma non da lui sottoscritto).
In tale ipotesi qualora il curatore decida di sciogliere il preliminare, il promissario acquirente ha un privilegio sul bene immobile oggetto del contratto preliminare stesso.
Cioè il diritto di credito che egli vanta in dipendenza di caparra ed acconti versati, sarà soddisfatto sul ricavato della vendita del bene che era stato promesso in vendita, con privilegio sugli altri creditori.
Ad esempio se erano stati versati 100.000,00 euro di caparra ed acconti, ed il bene viene venduto a 120.000 euro, al promissario acquirente sarò restituito l'intero suo credito.
Se il contratto riguarda l’abitazione principale
Se poi il contratto preliminare aveva ad oggetto l'abitazione principale dell'acquirente o dei suoi parenti o affini (entro alcuni gradi), il curatore non avrà la facoltà di sciogliere il contratto, ma vi dovrà dare esecuzione.
Ciò vuol dire che il curatore firmerà, in sostituzione del costruttore, l'atto di compravendita, previo incasso del saldo del prezzo. Se poi la parte acquirente avesse necessità di essere finanziata per l'acquisto, il fallimento non ostacola la concessione di un mutuo. Analogamente si procede nel caso in cui il fabbricato, pur non essendo ad uso abitativo, sia destinato a costituire la sede principale dell'attività d'impresa dell'acquirente.
Come già sottolineato, i costi connessi al preliminare notarile ne comportano il suo sottoutilizzo, e non tanto per l'onorario notarile, che di fatto è assorbito da quello della vendita, ma per la tassazione connessa.
Una disciplina di favore potrebbe essere concretizzata con una tutela maggiore per l'acquirente; ecco perché si propone una modifica normativa diretta in questo modo.
