La crisi economica si fa sentire, le aste giudiziarie non sono altro che il riflesso di questa. Colpiti tutti, dagli acquirenti, agli insolventi.
Gli acquirenti, spesso, per timori di carattere ancestrale e per la procedura abbastanza farriginosa, almeno sino alla riforma del 2005, non partecipano alle aste. Dunque, assieme alla crescita delle vendite giudiziarie, è aumentato anche il numero degli immobili che restano invenduti. Un trend negativo che è uguale per tutt'Italia, e che non ha risparmiato neanche Salerno.
Il problema principale delle aste giudiziarie è che restano deserte
I dati nel salernitano sono venuti fuori durante il convegno al Grand Hotel promosso da "la Città" in collaborazione con Ordine degli avvocati, Cespec e Nesos. Interventi e del dirigente Unicredit Capaldo. I lavori sono stati coordinati dal direttore D'Antona.
Andiamo a vedere più da vicino questi dati. Durante il primo semestre del 2014, infatti, il Tribunale salernitano ha ordinato circa 535 vendite; su tutte queste, però, sono state concretizzate solo 65. Circa il 70 per cento delle aste finiscono per essere deserte e, perciò, si finisce per giocare al ribasso e gli immobili in vendita vengono deprezzati in modo considerevole, ovvero, circa il 40 per cento rispetto al loro valore di mercato. Ciò ha portato, in tutta la Penisola, una sofferenza lorda totale, per crediti che non rientrano negli istituti di credito, di ben 187 miliardi di euro. E, nella sola Campania, di 11 miliardi di euro.
Questa situazione ha generato una situazione d'allarme che ha portato al convegno
Presso il Grand Hotel di Salerno si è tenuto un convegno, promosso da “la Città”, in collaborazione con l’Ordine degli avvocati, il Centro studi procedure esecutive e concorsuali Cespec e il Centro studi di diritto processuale civile Nesos, per fare un focus in materia di vendite giudiziarie, anche per ciò che concerne gli aspetti economici e la possibilità di finanziamento.
Il confronto è nato tra magistrati, avvocati e manager bancari. Tutti seguiti dal direttore de “la Città” Enzo D’Antona, in una sala piena di professionisti (presente anche il direttore generale della Finegil, Marco Moroni) si sono confrontati i giudici del Tribunale di Salerno, Maria Elena Del Forno e Alessandro Brancaccio, il dirigente dell’Unicredit Credit Management Bank Luigi Capaldo, i magistrati di Cassazione Franco De Stefano e Raffaele Rossi. E tutti sono d'accordi su un dato: ci sono segnali di ripresa. Ma questa forza verso l'alto deve essere spinta, dando maggiori indicazioni e assieme ad una comunicazione integrata, tra carta stampata e internet, che possa, quindi, informare gli utenti e spingeròi a partecipare. Anche perché i tempi sono mutati e l’ambiente delle aste giudiziarie, soprattutto al Sud, non è più di bassa frequentazione.
Le dichiarazioni dei relatori sul sistema delle aste giudiziarie
«La storia delle vendite giudiziarie – ha spiegato Del Forno, magistrato della III sezione civile del Tribunale di Salerno – nel nostro Paese non è stata molto edificante. Era, infatti, un sistema che più che avvicinare gli interessati li allontanava, anche perché il più delle volte era gestito da poche persone».
La riforma ha portato degli importanti cambiamenti, possiamo dire una “rivoluzione”, con due figure dal ruolo molto importante: il perito e il custode giudiziario. «La perizia – dice Del Forno - è importantissima perché fornisce la fotografia dell'immobile e può indicare lo stato di fatto e di diritto. E’ importantissimo sapere, per chi si avvicina all'acquisto di un bene, se sia libero o meno. Trovare un appartamento occupato, come accaduto in passato, costituisce un forte deterrente per chi ha intenzione di comprarlo».
«Il custode, invece – ha aggiunto - è il vero e proprio trait d'union tra il giudice e il tribunale, ed è colui che gestisce l'immobile e ha pure l'incarico di farlo visitare. In pratica tutto funziona come in una qualsiasi agenzia immobiliare: si prende l’appuntamento ed è possibile per chi è intenzionato a visionare il bene, fare un sopralluogo». Non tutti sanno che è possibile acquistare immobili all’asta andando ad accendere un mutuo che può essere pari all’80 per cento del valore del bene. E su questo ed altro è nata la riflessione di Brancaccio. «Chi è interessato all’acquisto può rivolgersi alle banche convenzionate con l’Abi – ha precisato il giudice della III sezione del Tribunale cittadino – e procedere ad un preliminare di mutuo, che è condizionato all’aggiudicazione dell’immobile». «Nel caso in cui la vendita non vada in porto in molti casi non si devono corrispondere neppure le spese - ha spiegato Brancaccio - Qualora l’immobile venisse acquistato si procede alla stipula dell’atto pubblico e la somma pattuita, secondo le modalità stabilite, confluisce o in cancelleria oppure attraverso il professionista delegato».
Anche le banche sono entrate in tale mercato, come dice Brancaccio «in quanto il legislatore ha previsto espressamente che l’ipoteca di primo grado sul bene oggetto dell’asta debba avvenire contestualmente al suo trasferimento».
