Vendita con o senza incanto: cosa è cambiato?

Sostanziale abolizione della vendita con incanto

La legge n. 132/2015, di conversione del d.l. 83/2015 è intervenuta apportando rilevanti modifiche all'art 569 c.p.c., disciplinante le vendite immobiliari, ed ha sostanzialmente abolito la modalità di vendita con incanto.

Al fine di meglio comprendere le modifiche apportate, è opportuno definire brevemente le due tipologie di vendita.

Vediamole nello specifico.

Vendita senza incanto e con incanto

Vendita senza incanto: La partecipazione ad un’asta senza incanto prevede il deposito di un’offerta, almeno un giorno prima della data di udienza. L’offerta deve essere depositata in busta chiusa all’esterno della quale sono annotati, a cura del cancelliere ricevente, il nome di chi materialmente esegue il deposito, il nome del giudice della procedura o del professionista delegato dal giudice per le operazioni di vendita, e la data dell’udienza fissata per l’esame delle offerte. L’offerta è irrevocabile, pertanto in caso di unico offerente, questi è obbligato a procedere all’acquisto, pena la perdita definitiva della cauzione versata. Nel caso vi siano più offerenti, si procede con la gara partendo dall'offerta più alta ed effettuando i rilanci minimi indicati in ordinanza. In caso di aggiudicazione questa è immediatamente definitiva. In seguito della riforma intervenuta, è stata ammessa, a norma dell’art. 173 quinques disp.att. c.p.c., la presentazione dell’offerta di acquisto e della cauzione anche con sistemi telematici di pagamento, ovvero con carte di debito, di credito o prepagate o con altri mezzi di pagamento disponibili nei circuiti bancari o postali.
Vendita con incanto: Secondo questa modalità di vendita le offerte sono pubbliche e devono essere presentate entro la data e nei modi indicati nell’ordinanza di vendita. Nel caso in cui vi sia un solo offerente, e questi non si presenti all’udienza per la gara, perderà un decimo della cauzione versata. Con questa modalità di vendita l’aggiudicazione non è definitiva. Avvenuto l'incanto, infatti, possono essere ancora presentate offerte d'acquisto entro il termine di dieci giorni, ma esse sono efficaci solo se il prezzo offerto supera di un quinto quello raggiunto all'incanto.

Ciò detto, si ribadisce che la novella in sostanza ha abrogato la vendita con incanto in favore di quella senza incanto, ammettendo la prima solamente in alcune situazioni particolari, probabilmente ritenendola meno efficace rispetto alla vendita senza incanto.

Infatti, il novellato articolo 569 c.p.c. concede al Giudice la possibilità di scegliere la vendita con incanto solamente quando “ritiene probabile che la vendita con tale modalità possa aver luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene, determinato a norma dell’art. 568 c.p.c.”

Vantaggi della vendita senza incanto

L’aggiudicazione è da subito definitiva. Non è necessario aspettare 10 giorni successivi al fine di verificare che nessuno proponga offerte in aumento di 1/5;
Le offerte in busta chiusa contengono offerte irrevocabili e non semplici domande di partecipazione;
Le turbative d’asta sono scoraggiate.

Possibilità di rateizzare il prezzo di aggiudicazione

Successivamente all’aggiudicazione del bene, il problema che ci si deve porre riguarda il relativo pagamento: è necessario corrispondere il prezzo battuto all’asta in una unica soluzione, o è possibile anche frazionarlo in più rate?

Per rispondere a questo interrogativo è sufficiente concentrarsi nella lettura dell’art. 569 c.p.c., il quale prevede che "Il Giudice dell’esecuzione, quando ricorrono giustificati motivi, può disporre che il versamento del prezzo abbia luogo ratealmente entro un termine non superiore a mesi 12."

Orbene, una delle novità introdotte della riforma sul processo esecutivo è l'opportunità, concessa all'aggiudicatario di un bene immobile o di un bene mobile registrato acquistato all'asta, di dilazionare il pagamento del prezzo del bene.

Se all'aggiudicatario è stata concessa questa modalità di pagamento, lo stesso potrà essere immesso nel possesso del bene nel corso del versamento rateale, fin dal pagamento della prima rata.

Condizione necessaria, tuttavia, è che lo stesso presti una fideiussione autonoma, irrevocabile rilasciata necessariamente da banche, società assicuratrici o intermediari finanziari che svolgono in via esclusiva o prevalente attività di rilascio di garanzie e che sono sottoposti a revisione contabile da parte di una società di revisione per un importo pari ad almeno il 30% del prezzo di vendita.

Nel caso in cui l'aggiudicatario adempia al pagamento nel termine indicato, lo stesso, esaurito il totale versamento della somma prevista, potrà vantare la proprietà del bene di cui era già entrato in possesso precedentemente, nel momento in cui era stato ammesso al pagamento rateizzato.

Se, diversamente, l'aggiudicatario non adempie al pagamento il Giudice dispone, sulla base del combinato disposto dall'art. 574 c.p.c. e 587 c.p.c. la perdita della cauzione versata dall'aggiudicatario a titolo di multa, fissa un nuovo incanto, trattiene le rate già versate ed, infine, ordina il rilascio dell'immobile di cui l'aggiudicatario era entrato in possesso.