Una particolare tipologia di asta giudiziaria è quella avente ad oggetto un bene immobile di proprietà dello Stato oppure di un Ente Pubblico. La peculiarità dell’asta - conosciuta anche con il nome di “asta immobiliare dismissiva” - risiede proprio nella particolare natura del bene messo in vendita, un bene immobile che non riesce più ad assolvere alle esigenze e alle funzione alle quali era per sua natura destinato. In questa particolare ipotesi, lo Stato oppure l’Ente pubblico possono decidere di mettere in vendita il bene immobile: la somma ricavata dalla vendita verrà poi investita in altri settori di interesse pubblico.
E’ bene precisare che la Pubblica Amministrazione è tenuta a formulare un’offerta agli inquilini nel caso in cui il bene immobile sia affittato: la formulazione dell’offerta deve essere effettuata prima di mettere all’asta il bene stesso. Viceversa, se il bene immobile è libero, la Pubblica Amministrazione ben potrà metterlo in vendita attraverso il canale dell’asta giudiziaria.
Aste immobiliari Enti Pubblici: la tipologia di beni
Le aste immobiliari dismissive possono avere ad oggetto i beni immobili appartenenti allo Stato o agli Enti Pubblici. Quanto alla tipologia di immobili che possono essere messi all’asta, oltre ai beni immobili in senso stretto, vi sono anche le cantine, i terreni, gli interi edifici, i capannoni, le autorimesse.
Aste immobiliari dismissive: le regole di partecipazione
Le regole per partecipare alle aste immobiliari dei beni di proprietà degli Enti Pubblici sono riportate in un apposito disciplinare redatto dalla Pubblica Amministrazione. Tendenzialmente, tutti i disciplinari sono simili tra loro ma, in alcuni casi, possono prevedere alcune particolari regole di partecipazione che, se non rispettate, possono comportare l’esclusione dall’asta.
Come per le aste giudiziarie “tradizionali”, chiunque può partecipare alle aste immobiliari dismissive. Possono dunque presentare la loro offerta sia i privati cittadini “a caccia” di affari sia le aziende interessante all’acquisto di beni immobili da adibire alla loro attività.
La pubblicità nelle aste immobiliari di beni pubblici
La pubblicità svolge un ruolo fondamentale anche nel settore delle aste immobiliari dismissive dei beni pubblici. In tal caso è la Pubblica Amministrazione che è chiamata a redigere l’elenco degli immobili che intende dismettere. Per ogni immobile, inoltre, la Pubblica Amministrazione effettua una valutazione e fissa non solo il prezzo base d’asta ma anche il corrispettivo minimo che intende accettare. Nello stesso tempo, la Pubblica Amministrazione provvede a scegliere i notai che incarica successivamente per la verifica di tutta la documentazione relativa agli immobili. Viene poi redatto - sempre a cura della Pubblica Amministrazione - l’avviso d’asta che contiene l’elenco dei beni immobili, le condizioni di vendita, le modalità con cui è possibile visionare i beni, le modalità di accesso alla documentazione, la data dell’asta, le modalità di partecipazione all’asta e il nome del notaio incaricato. L’avviso d’asta viene successivamente pubblicizzato su siti web e quotidiani.
Aste immobiliari dismissive: la fase delle “offerte segrete”
Tutti coloro che sono interessati a partecipare all’asta dismissiva devono presentare un’offerta scritta al notaio: l’offerta deve indicare la somma proposta ed essere consegnata in busta chiusa. In particolare, la somma deve essere di importo pari oppure superiore al prezzo base d’asta. Insieme all’offerta deve essere versata la cauzione. Il notaio procede all’apertura e all’esame delle offerte nel giorno stabilito dall’avviso d’asta. Dopo aver esaminato le offerte, il notaio redige un graduatoria indicando le offerte valide: si aggiudica il bene immobile colui che ha effettuato l’offerta più elevata. Qualora, ad esempio, vi siano più offerte alte dello stesso importo, il notaio passerà alla seconda fase, ovvero quella delle offerte palesi.
La fase delle offerte palesi
I partecipanti all’asta che siano stati ammessi a questa seconda fase, devono presentare le loro offerte in aumento rispetto all’offerta segreta più alta. Una volta che sia decorso il termine per la presentazione delle offerte, si aggiudicherà il bene immobile colui che avrà presentato l’ultima offerta palese più alta. L’aggiudicatario è obbligato a versare l’importo offerto, secondo le modalità imposte dal disciplinare. L’aggiudicatario ha altresì l’obbligo di stipulare l’atto notarile di compravendita. Di norma, l’atto viene seguito dal notaio che ha curato l’asta: è a lui che l’aggiudicatario dovrà versare anche le imposte e le spese connesse alla compravendita.
