Le aste giudiziarie sono il metodo utilizzato dai tribunali per vendere i beni di un debitore. I creditori possono avviare una procedura di pignoramento nei suoi confronti, qualora egli non sia in grado di pagare i propri debiti. Un ufficiale giudiziario incaricato dal tribunale sarà responsabile dell'espropriazione dei beni (mobili o immobili) e le autorità organizzeranno la vendita di questi tramite asta. Proviamo a rispondere alle domande più comuni in merito a questa modalità di vendita:
- Funzionamento delle aste giudiziarie;
- Come fare domanda per un'asta giudiziaria;
- Quali e dove sono i tribunali più veloci in Italia;
- Le tempistiche di attesa.
Funzionamento delle aste giudiziarie
Comprare alle aste giudiziarie è conveniente, perché solitamente ci si aggiudica un immobile a prezzo inferiore rispetto al suo valore di mercato attuale. Si badi bene che in caso di aste giudiziarie non esistono spese notarili, ed eventuali ipoteche e pignoramenti vengono cancellati. Il compratore, quindi, non deve farsene carico. Le aste giudiziarie possono essere di due tipologie: con o senza incanto.
- Senza incanto: gli interessati all'acquisto fanno la loro offerta a busta chiusa;
- con incanto: gli interessati fanno la loro offerta pubblicamente.
Tipicamente se un'asta senza incanto va disattesa si procede con una seconda con incanto. Se necessario, si procede con una terza con decrescita incrementale del prezzo pari ad 1/4 del valore dell'asta precedente. L'offerta minima di partenza deve risultare pari al valore dell'immobile maggiorata di 1/5 affinché venga accettata. Se anche la terza asta viene disattesa, il giudice può indirne una quarta: l'offerta è pubblica e libera. Può succedere che nessuno faccia alcuna offerta di prezzo anche al quarto tentativo. In questo caso il bene torna nelle mani del debitore ed è considerato invendibile.
Come fare domanda per un'asta giudiziaria
Se sei interessato all'acquisto di un bene immobile messo all'asta, leggi bene tutta la documentazione riguardante sia il bene in vendita che l'asta giudiziaria a cui hai deciso di partecipare. I documenti li trovi in allegato alla scheda del bene:
- un avviso contenente i dati dell'asta;
- l'ordinanza che indica il tipo di asta;
- il prezzo minimo, così come date e pagamenti;
- il nome del CTU e informazioni su chi si occupa della vendita;
- la perizia del CTU.
Potrai sempre chiedere, previo appuntamento, di visitare l'immobile prima di fare la tua offerta. Se sei soddisfatto, procedi pure. Le offerte si fanno tipicamente online. Se sei fortunato al primo tentativo e ti aggiudichi il bene, il giudice incaricato emetterà un decreto di trasferimento di proprietà in tuo favore. Da quel momento il bene ti appartiene legalmente e puoi disporne a seconda delle tue necessità. Gli interessati all'acquisto dei beni messi all'asta possono accedere alla lista di questi sul portale delle vendite pubbliche del Ministero della Giustizia, secondo quanto afferma l'art. 490 del codice di procedura civile. Da qui potrai anche prenotare la visita degli stessi.
I tribunali più veloci d'Italia
Secondo l’Associazione T6, Tavolo di Studio sulle Esecuzioni Italiane, nel 2022 i tribunali più veloci in Italia per quel che riguarda le aste giudiziarie sono stati nel Nord Italia. La graduatoria ha evidenziato una chiara e netta distinzione tra i tribunali del Nord e quelli del Centro-Sud d'Italia. In riferimento ai tempi di vendita, infatti, il Nord-Est si posiziona in cima alle classifiche con una media di circa cinque anni, mentre il Sud detiene una media di circa sette anni.
La pandemia Covid19 con i suoi vari lockdown ha certamente provocato ritardi, per cui una statistica basata sugli anni 2019-2021 è da considerarsi non credibile. Questo è il motivo per cui nel fornire informazioni non prenderemo in considerazione quei dati. I dati del 2022, che è poi l'anno della ripresa dalla crisi dovuta al Covid19, indicano invece una netta ripresa ed esaltano Gorizia come la città con le procedure più veloci nel Bel Paese, seguita da Ferrara e Trieste. Le ultime due posizioni della top 5 sono occupata de Savona e Mantova. Il fanalino di coda fino al 2018 era il tribunale di Locri, e in fondo alla classifica si ponevano molte città del Sud Italia.
La ripresa del 2023
Nel 2023 assistiamo a un fenomeno interessante. Diverse città del Sud Italia salgono in vetta alla classifica della graduatoria delle città i cui tribunali sono i più produttivi e veloci del Paese. Il tribunale di Benevento, per esempio, ha definito ben 516 pratiche in più rispetto all’anno scorso. Punte massime per la definizione di contratti alle aste giudiziarie si trovano anche nelle città di Caltanissetta (+47%) e Teramo (+46%). Salgono la classifica i tribunali di Latina e Perugia nel 2023, mentre in generale l'interesse per questo tipo di contratti sembra calare in tutta Italia. A Napoli, per esempio, il calo di aste giudiziarie ha registrato -18% rispetto al 2022. Seguono Milano con -12% e Venezia, che registra -11% rispetto al 2022.
Stando ai numeri, nel 2022 i tribunali hanno chiuso circa 50.000 fascicoli, ossia un incremento del 10% rispetto a quanto registrato nel 2021. Circa 68.000 sono state invece le pratiche iniziate l'anno scorso. Per avere una chiara visione di ciò che sia successo dopo la pandemia Covid19 e i vari lockdown si dovrà probabilmente attendere fine anno, e poi rivedere la classifica. Di certo l'attività dei tribunali nel 2023 ha subito pesanti rallentamenti, addirittura un fermo talvolta, nelle vendite all'asta. Alti tassi d'interesse e minore capacità di acquisto sicuramente non hanno giovato al mercato delle vendite in generale. Dunque, anche il settore delle aste giudiziarie ha risentito della crisi.
Le tempistiche
Se per un immobile messo all'asta non si trova un compratore al primo tentativo, non ha senso indire una seconda asta il giorno dopo. Infatti, il giudice normalmente decide di farlo non prima che siano trascorsi sei mesi dal giorno dell'asta disattesa. In caso la vendita si concluda con successo, è necessario attendere un certo intervallo di tempo prima che la procedura diventi esecutiva. Assumendo che per la vendita di un immobile si possono bandire fino a quattro aste giudiziarie, allora i tempi possono risultare enormemente allungati. Tecnicamente, si deve aspettare un minimo di due anni, prima di poter metter le proprie mani su uno di questi immobili. In pratica, i tempi risultano dilatati. Nel 2022 per le singole modalità di chiusura in tutta Italia si registrava in media un'attesa di 6,33 anni a procedimento, mentre per quelli in via stragiudiziale la media era in 3,77 anni. Ci si aspetta un miglioramento entro la fine del 2023, seguendo l'andamento di ripresa che si è già visto nel passaggio tra il 2021 e il 2022.
Per informazioni e dati più dettagliati inerenti al settore delle vendite giudiziarie, è possibile visionare L’osservatorio Immobiliare aggiornato al 1° semestre 2023. È Lo studio, promosso da Abilio S.p.A e Arec neprix S.p.A., entrambe società del Gruppo illimity, con l'obiettivo di approfondire le dinamiche relative alle vendite giudiziarie immobiliari in Italia, tramite l'analisi delle vendite attivate sia nell’ambito di procedure esecutive che quelle azionate in ambito concorsuale, dando evidenza delle singole peculiarità, criticità e attuali opportunità di crescita.
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